Где взять деньги владельцу недвижимости ?

Хотя для большинства людей главный вопрос в кризис — где взять деньги, отдельных счастливчиков как и раньше волнует, куда их вложить. В сегменте коммерческой недвижимости давно существует схема, что позволяет решить оба вопроса, однако бизнесмены пока не спешат ею пользоваться. Речь идет об операциях sale-lease-back.

Вариации на тему

Суть такова. Если владелец офиса или магазина нуждается в оборотных средствах, но не хочет расставаться с помещением, он может продать его инвестору и одновременно заключить долгосрочный договор аренды. У данной схемы есть множество модификаций, которые позволяют участникам рынка максимально реализовать свои интересы. Например, в договор можно прибавить еще один пункт: по окончании срока аренды продавец обязан выкупить объект по фиксированной или рыночной цене. Или не обязанный, но имеет подавляющее прав.

Российское законодательство такие операции решает и даже поощряет: поворотный лизинг (как и обычный) позволяет оптимизировать налогообложение. Лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, которая уменьшает налог на прибыль, плюс идут льготы по НДС и ускорена амортизация имущества, благодаря чему налог на имущество сокращается в три разы быстрее. Правда, фискальные орани тщательным образом проверяют подобные операции и могут признать их экономически необоснованными (что проводятся с целью уклонения от налогов). Тогда лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют дополнительные налоговые платежи (что ложится лишним грузом на клиента – лизингополучателя). Еще один плюс договоров sale-lease-back всех модификаций – гарантия от рейдерских увлечений. Объект временно переходит в собственность крупного инвестора, который обеспечивает его неприкосновенность и препятствует недружелюбному поглощению.

Сам себе арендодатель

Единственное законодательное ограничение для sale-lease-back – запрещение на лизинг земли. В то же время покупатель здания обязан также приобрести или арендовать участок под ним. Поэтому обычно лизинговая компания или покупает землю и сдает ее в обычную аренду, или арендует и сдает в субаренду. В результате этой хитрой комбинации владелец участка оказывается одновременно его арендатором.

Оформление операции — процедура длинная и трудозатратная. Необходима государственная регистрация сразу нескольких договоров, регистрация каждого перехода прав собственности. В процессе может возникнуть ситуация, когда данные официальных документов противоречат реальности, которая ведет к бюрократической волоките. Поэтому за sale-lease-back берутся только крупные компании, которые имеют штат юристов и консультантов, причем стоимость объекта должна быть не менее $500 тыс. — Тогда расходы окупаются потенциальной экономией. Если же нужна относительно небольшая сумма, более простое взять кредит. Правда, это требует расходов: страховка, комиссия банка, высокие проценты. К тому же в кризис условия усилились, ставки выросли. В такой ситуации "поворотная" операция является доступной альтернативой. "Экономия при sale-lease-back по сравнению с кредитом может достичь 20% от стоимости объекта, - считает Константин Ковалев, партнер Blackwood, который управляет. – Однако кризис не стал стимулом для развития этого формата, в отличие от США и Европи, где его популярность выросла".

В чужом монастыре

По данным Praedium ONCOR International, в Европе в 2008 году продажи объектов с последующей арендой составили больше 20% в структуре инвестиционных операций. А вот у нас эта схема приживается с трудом. Среди причин низкой популярности sale-lease-back эксперты называют молодость отечественного рынка коммерческой недвижимости, инертность его участников, недостаток инвестиционных привлекательных объектов, а также непрозрачность сегмента, который ведет к серьезным юридическим рискам. Необходимо учесть и общую закрытость информации, особенно в сфере лизинга. Компании стремятся не афишировать операции по поворотному лизингу, побаиваясь претензий со стороны налоговых органов. Однако главная причина – бурный до недавнего времени рост цен на коммерческие помещения. К кризису покупателей на офисы и магазины всегда было больше, чем продавцов, потому хозяева с большим нежеланием расставались со своими квадратными метрами. Поворотная продажа была просто безумием, поскольку цена объекта за год могла вырасти вдвое. Да и аренда дорожала очень быстро, так что быть владельцем было значительно более выгодно, чем нанимателем.

Медленные изменения

Кризис кардинально изменил ситуацию. Сегодня камень преткновения не отсутствие продавцов, а нехватка крупных инвесторов, готовых укладываться в недвижимость. Дело в том, что схема sale-lease-back больше подходит для консерваторов, которых устроит небольшой, но гарантирован доход на длительный срок. Российские предприниматели, привыкшие к финансовой нестабильности, отдают преимущество более рискованным и краткосрочным, но при этом более прибыльные вложения. "С начала 2000-х, когда на российский рынок начали приходить западные инвестиционные фонды, схема sale-lease-back начала работать и у нас, — рассказывает директор "МиЭль-коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко. — В сущности, инвестор покупает безрисковый объект, уже сданный в эксплуатацию, и получает "готового" арендатора, который приносит стабильный, хотя и невысокий, доход (10-12% годовых). При этом не нужно знать тонкости законодательства, преодолевать административные барьеры, нести другие риски. У нашей компании таких операций пока не было, да и на рынке их немного. Но перспективы у формата есть. Думаю, с возвращением в Россию западных инвесторов вернутся и операции sale-lease-back".

Ход конем

Подведем итоги. Sale-lease-back для владельца — это отличная возможность:

1 Получить оборотные средства, когда другие источники финансирования уже исчерпаны.

2 Сохранить за собой помещение на длинный срок по невысокой фиксированной арендной ставке (обычно ниже рыночной).

3 Защитить свое имущество от рейдерских атак.

4 Не переплачивать за банковский кредит и снизить налоговые расходы.

5 Снова стать владельцем помещения через определенный срок.

Ну а инвестору это позволяет:

1 Приобрести объект недвижимости по цене ниже рыночной (обычно на 15-20%).

2 Получать стабильный гарантированный доход в течение длинного срока.

3 Вложить свои средства с минимальным риском.

Чаще всего меняют собственность на аренду иностранные компании. Да, Coalco продала (и одновременно сняла) здание на ул. Лесной в Москве, а Samsung – офисный особняк в Гнездниковском пер. Но и отечественные предприниматели порой осуществляют "ход конем". Да, в 2004 году ОАО "Седьмой континент" реализовало что принадлежат ему 4 тыс. Кв. М в ТЦ "Атриум", заключив с новым владельцем соглашение о долгосрочной аренде 3 тыс. Кв. М из них. В 2008-ом сеть "Копейка" продала 19 универсамов в Москве, Московской, Калужской и Тульской областях (приблизительно 20 тыс. Кв. М) паевому фонду "Уралсиб-аренда" за 1,5 млрд руб. Первая операция sale-lease-back на рынке гостиничной недвижимости зафиксирована в 2006 году — Heliopark Group за $20 млн уступила гостиницу Нeliopark Country фонду недвижимости London Regional Properties. Есть прецеденты и в складском сегменте. Да, фонд AIG European Real Estate приобрел по sale-lease-back комплекс FM Logistic в Химках общей площадью 65 тыс. Кв. м.

Недвижимость

Похожие статьи: