Риски арендатора коммерческой недвижимости

Любая операция с коммерческой недвижимостью для арендатора связана с большими рисками, чтобы минимизировать их необходимый провести правовую экспертизу документов по данному объекту коммерческой недвижимости (объект недвижимости может не принадлежать на правах собственности арендатору). Как правило, комплексная правовая экспертиза документов для оформления договора аренды проходит несколькими этапами. 1. Проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости. 2. Проверка правомочия представителя (в случае если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности). 3. Проверка соблюдения права и законных интересов третьих лиц (объект может быть обременен или уже сдан в аренду). 4. Проверка права продавца на объект недвижимости (на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект). 5. Проверка полномочий продавца: необходимо ознакомиться с учредительными документами своего контрагента, чтобы определить какой орган юридического лица должен принимать решение о выводе операции. (Например, если контрагентом выступает акционерное общество, а сумма операции составляет 25-50% балансовой стоимости активов этого общества, то в соответствии с пунктом 2 статьи 79 Федерального закона "об акционерных обществах" решения об одобрении крупной операции постановляет совет директоров). В случае несоответствия порядка подписания операции, данная операция может быть аннулирована.6. Проверка действительности документов (необходимых для осуществления операции) .7. Экспертиза отрицательной операции и разработка комплекса антирисковых мероприятий; 8. Дача специалистом конкретных рекомендаций относительно черточек связанных с данным объектом недвижимости; 9. Принятие решения по результатам проведения правовой экспертизы. После проведения юридической экспертизы, необходимо оформить предыдущий договор между сторонами, где будут согласованы условия о цене и форме расчетов, сроках заключения операции и так далее Схема с использованием предыдущего договора создает дополнительные риски для арендатора, если в проекте предыдущего договора особенное внимание уделить условиям, которые гарантируют возвращение арендатору сумм, оплаченных в счет вывода в будущем договору аренды, то риски можно возвести к минимуму. Договор аренды нежилого помещения должен указывать какое конкретное помещение передается в аренду (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса), при отсутствии данного указания договор будет считаться не заключенным, что освободит арендодателя от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему просто приемом оформления документа, а статус приложений к договору не ниже при условии изложенных в самом договоре, потому стоит внимательным чином выучить дополнения. Распространенной ошибкой многих арендаторов является утверждение передаточного акта, который не содержит перечень недостатков передаваемого помещения, - может повлечь обязанность устранить их за свой счет. Из написанного выше выходит, юридическое сопровождение операции необходимо поручать юристам, которые досконально знают все особенности законодательства, принимают во внимание даже незначительные детали, которые впоследствии могут оказать влияние на осуществление операции.

По материалам аренда коммерческой недвижимости Сфера

Похожие статьи: