Квартира под офис. Через тернии – к прибыли (ч.1)

Собственные квадратные метры могут стать стабильным источником очень неплохого дохода при условии грамотного их использования. Стремление получить значительную прибыль из имеющейся собственности – желание полностью похвальное. Но использовать квартиру можно не только для найма отдельным гражданам. Актуальнее и современно – предоставить ее для аренды под офисное помещение.

Такой вид эксплуатации квадратных метров пока еще не очень распространен, хотя дело это более чем прибыльно, ведь в столице дефицит площади под офисные помещения, а предлагаемые варианты в крупных центрах или новостройках порой не по карманы только начинающим развиваться маленьким фирмам. Кроме того, по информации столичных риелторов, доход из квартиры, сданной в аренду под офис, в полутора – дважды выше, чем с идентичной по площади, но используемой по своему прямому назначению.

Сдать собственную квартиру в аренду под офис можно несколькими способами. Самый простой из них – переговоры непосредственно без сообщения каких бы то ни было служб. В этом случае необходимо лишь сделать небольшой косметический ремонт и установить несколько дополнительных розеток во избежание перегрузки электросети. Такой, неофициальный, способ сдачи квартиры в аренду, на первый взгляд, кажется выгодным, но содержит элементы черточки, поскольку полностью зависит от арендатора. Фирмы, ведь, бывают разние. Небольшая контора, которая разместила, где тихо работает строго ограниченное число людей, конечно, не доставит неудобств. Но если деятельность организации - арендатора связанная с приемом большого количества посетителей, то неудовлетворенные суматохой и шумом соседа обязательно сообщат куда следует, и тогда длинные неприятные беседы с представителями налоговой службы и других организаций Вам обеспеченные. Городские власти строго следят за подобными нарушениями, поскольку использование квартиры как офисное помещение имеет в виду перевод ее в нежилой фонд, а за этим последует значительное увеличение тарифных ставок за коммунальные услуги, которые намного выше, чем для населения. Следовательно в такой ситуации придется разговаривать с обитателями о соблюдении конспирации, понятно, подкрепив свою просьбу материальной компенсацией. Но никаких гарантий Вам никто не даст: среди обитателей могут очутиться потенциальные вымогатели, которые начнут рассматривать Вас как стабильный источник дохода, или просто непорядочные люди, которые и деньги возьмут, и Вас сдадут.

Значительно большие возможности, а также потенциально более существенную выгоду дает перевод квартиры в нежилой фонд на законных основаниях. Но у него есть существенный недостаток – процесс этот весьма длителен и трудоемок, поскольку действующее законодательство не имеет четкие рычаги регуляции такого рода операций. В настоящее время существующий Жилищный кодекс свидетельствует, что помещения, пригодные для обитания людей, недопустимо переводить в разряд нежилого фонда. Разрешение на подобные действия выдаются по решению городских или областных исполнительных советов только в исключительных случаях. Какие, конкретно, случаи относить к исключительным, закон умалчивает. А в ситуации, когда дом находится в введении жилищно-строительного кооператива, это, вообще, недопустимо. Ничего странного в таком законе нет, если учесть, что его приняли в 1984 году, когда ни о каких правах собственности на недвижимость и языки не было.

Но современные реалии, понятно, вносят свои коррективы. Перевести собственную квартиру в нежилой фонд в настоящий момент можно на следующих основаниях. Первое: признать помещение непригодным для обитания через какие-либо причины. Второе: определить функциональное изменение использования жилищного фонда как мету улучшение бытового и жилищно-коммунального обслуживания населения.

В обоих случаях необходимо соответствие следующим пунктам:

помещение должно размещаться в полуподвальном, подвальном, цокольном секторе здания, или на первом – втором этаже и желательно иметь отдельный вход

помещение не используется для обитания людей и не является составной частью другого помещения

помещение не планируется для размещения промышленных производств

В настоящее время, к сожалению, придется констатировать факт, что недееспособность законодательства, регулирующего процесс перевода квартир в нежилой фонд, создает идеальные условия для процветания коррупции на всех степенях бюрократической лестницы: от начальства Жэков к представителям городской администрации. Наличие огромного количества правовых актов, равно как и закрепленного в Конституции прав распоряжаться личным имуществом, не меняет существующее положение вещей.

(продолжение следует)

Галина Львова. Все статьи о недвижимости на Brokband. Com

Похожие статьи: