Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы

О том, как развивался рынок коммерческой

недвижимости в 2008 году, а также о прогнозах цен на 2009 год в этом сегменте

рассказывают эксперты рынка.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

- Сегодня стоит отметить серьезное развитие рынка: даже при стагнации,

осенью, что началась, рост цен на коммерческую

недвижимость за год составил около 45%. Значимым на рынке стало развитие

торгового сегмента: современные торговые площади

начали появляться не только в столицах и огородах-миллионниках, но и практически

во всех полумиллионниках и в менее крупных городах. Активно развивался

гостиничный сегмент и формат многофункциональных комплексов.

Менее всего от кризиса пострадает сегмент стрит-ритейла и помещений

свободного назначения, которые часто бывают пригодные к использованию как

объектов стрит-ритейла. Основная причина - небольшая площадь, которая в свою очередь

определяет невысокую общую стоимость объектов. И однако в этом секторе

возможна коррекция цен вниз на 20-30%.

Также несильно подешевеют офисные помещения

низкого класса, которые будут иметь спрос через своих невысоких

арендных ставок. Да, в офисах класса Из и ниже коррекция цен возможна в

пределах тех же 20-30%.

А вот офисы класса В ожидает более существенное падение спроса. Часть

арендаторов могут пойти в тех, которые подешевели бизнес центры

классу А, ставки для которых станут сопоставими с докризисными В, последние - в

более дешевый сегмент С. Таким образом, коррекция в офисах класса В может

составить 30-40%, уровень вакантных площадей достигнет 15-20%.

Что касается торговых и складских площадей

- многое зависит от успеваемости проекта. ТЦ и логистические объекты в хороших

местах и с грамотной концепцией как и раньше будут иметь спрос

арендаторов. А вот у менее удачных проектов возникнут существенные проблемы из

заполняемой, которые повлекут такое же значительное сокращение

арендных ставок: на складские комплексы - до 10-15%, на торговых - до 20-30%.

Безусловно, для сверхуспешных проектов снижения будет минимальным, а неуспехи

могут и полностью потерять арендаторов.

Константин Ковалев, партнер компании Blackwood, которая управляет:

- В течение первого полугодия 2008 года рынок продолжал активно развиваться

- рос спрос на объекты офисной недвижимости

со стороны западных инвестиционных фондов, которые привлекают инвестиции

преимущественно в готовые объекты.

Значимой тенденцией года, который идет, стало значительное увеличение

, что арендовалась

площади. Одним из доминирующих направлений развития в 2008 году стало

укрупнение проектов: из заявленных проектов больше 50% владеют площадью сверху

200 тыс. Кв. М. Продолжалась активная реорганизация промышленных зон (тенденция

деиндустриализация). Что почався осенью 2008 года финансовый кризис достаточно

быстро внес серьезные коррективы в тренды движения рынка

коммерческой недвижимости, и за пару месяцев он из активно растущего

превратился в тот, который замирает, наметились тенденции к падению: свертываются много

бумажные проекты и замораживаются те, которые строятся, сокращается число операций во всех

сегментах, снижается уровень платежеспособного спроса, а вслед за ним

складываются тенденции к уменьшению ценовых показателей рынка во всех

сегментах.

Уже сегодня понятно, что рынок коммерческой

недвижимости ожидают неминуемые корректировки: в течение 2009 года можно

ожидать снижения ставок аренды от 15 50% по разным классам и сегментам.

Вероятно, сильнее пострадают наиболее дорогие сегменты, а самым стойким к

кризису очутится так называемый средний класс - офисы класса В, а также

торговые сети формата "дисконт".

Спрос существенно сократится, но рынок не замрет - в настоящий момент наступает время

арендаторов, когда впервые за долгие годы появится адекватный объем вакантного

предложения, а владельцы объектов станут, наконец, более лояльные к

арендаторам и покупателям, предложив всевозможные скидки и дополнительные

бонусы.

Евгений Гриханов, генеральный директор компании IQ

, которая управляет

Property Management:

- Рынок коммерческой недвижимости в течение

последних лет начал переходить из начальной стадии в стадию становления, что

охарактеризовалось более серьезным подходом к качеству и назначению объектов.

Качественный анализ рынка обнаружил дефицит высококлассных площадей во всех

сегментах - офисной, торговой, логистической, выставочной, гостиничной

недвижимости - по всей России. Широкое распространение получил формат

многофункциональных комплексов. В 2009 году на десятки процентов снизить

арендные ставки придется тем владельцам, которые позиционировали свои объекты

как проекты высокого класса (Но и В), когда в реальности они не отвечали

этому уровню. Если в добавление к этому проект содержал дополнительные риски, в

частичность связана с местоположением, то высокая достоверность выставления его

на продажу.

Такие прогнозы основаны на осознании того, что кризис раскрыли ряд проблем в

всех сферах экономики. В недвижимости это отсутствие единственных стандартов в

классификации объектов и соответствующих классности параметрах объектов.

Нужно сказать, что в 2008 году рынок недвижимости перешел определенный предел

зрелости и закрывать глаза на очевидные факты становилось все тяжелее. Считаю,

что кризис будет способствовать формированию цивилизованного рынка коммерческой

недвижимости в России, что, безусловно, положительно отразится в будущем на

коммерческих показателях проектов.

Андрей Бушин, генеральный директор "МиЭль-коммерческая

недвижимость":

- В первом полугодии 2008 года мы наблюдали уверенный рост рынка коммерческой недвижимости. Потом ряд

событий необходимо повлек стадию стагнации, а затем резкий спад

основных показателей. Такими образом, можно сделать вывод о том, что трудности

на финансовом рынке негативно отразились на развитии сегмента коммерческой недвижимости

в целом. Пока мы не можем с точностью прогнозировать, когда именно ситуация

изменится в лучшую сторону. Однако среди позитивных моментов стоит отметить

то, что сегодня ввиду ряда причин существует отложенный спрос, благодаря

которому рынок может впоследствии выйти приблизительно науровень докризисного

периоду.

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости

перешел в стадию коррекции. Меняются основные показатели - структура и величина

спроса и предложения, цены и арендные ставки, - а также "пул"

основных игроков.

Если же говорить в целом, то основная масса арендодателей уже снизила

арендные ставки приблизительно на 10-20% от значений докризисного периода.

В условиях компании, что сложились, стремятся оптимизировать собственные расходы.

А это в свою очередь ведет до того, что арендаторы будут уменьшать тронутые

площади в результате сокращения штата, кроме того, снижение расходов может

происходить и путем изменения качества офиса.

Стоит отметить, что точного прогноза относительно развития событий на рынке,

подари, пока нет. По самым оптимистичным прогнозам, ситуация может наладиться

лишь до весны 2009 года.

агентства недвижимости Новосибирск, аренда Новосибирск, аренда офиса Новосибирск, коммерческая недвижимость Новосибирск, офис Новосибирск

Похожие статьи: