В настоящий момент на рынке торговой недвижимости наблюдаются кардинальные изменения. С каждым днем происходит развитие и формирование торговых центров. Регионы убедились в серьезности намерений отечественных и зарубежных инвесторов укрупнять и усовершенствовать торговые объекты, развивать торговую инфраструктуру и тем самым воспитывать потребительскую культуру. Угрожает ли Кирову перенасыщения торговыми центрами, как изменились за год арендные ставки? На этих и другие вопросы отвечает руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимост компании "Сеть коммерческой недвижимости" Ирина Макарова.
- Ирина Леонидовна, в мире существует множество понятий и классификаций торговых центров. Что такое "торговый центр" в нашем городе?
- Как бы грубо не звучало, но понятие "Торговый центр" в нашем городе злилось с понятием "универмаг". Общепринятое значение слова "торговый центр" - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании или комплексе таких. В нашем городе сегодня в какой-то степени данному понятию могут отвечать лишь 2 объекта - "Глобус" на Воровского и "Фестиваль" на Волкова. В Кирове же магазин, в котором представлены больше трех торговых точек разного направления, уже считается торговым центром, и рябящие рекламные вывески отвечают восприятию обывателей. Лучше сказать, что формату "торговый центр" сегодня отвечают 2-3 объекта. И больше 80 предприятий лишь позиционируют себя как торговый центр.
- По данным конца 2007 года, среди всех регионов ПФО только в Казани наблюдается перенасыщение торговыми центрами. Угрожает ли подобное перенасыщение Кирову? Ваши прогнозы, когда в нашем городе может установиться баланс спроса и предложения?
- Пока рано говорить о перенасыщении города торговыми центрами. На сегодняшний день еще множество общероссийских торговых сетей, финансовых структур, сервисных предприятий, в нашей области не представленные совсем, но планируют войти в долю рынка. И им нужны новые площади, новый формат объектов, соответствующий мировым стандартам. Поэтому спрос на торговую недвижимость не падает. Напротив, увеличиваются потребности участников рынка в больших площадях. Спрос на площади 30-50 кв. М уже не актуален. Сегодня запить арендаторов, покупателей торговой недвижимости, должны показатель от 500 кв. М и до 10 000 кв. М, который пока не может быть доволен, поскольку предложения качественных площадей такого масштаба практически отсутствуют.
- Раз есть спрос со стороны сетей, то интересно было бы узнать, планируется ли в Кирове строительство новых крупных торговых центров?
- В планах фигурирует множество объектов торгового назначения, торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, и так далее Но предусмотреть, когда и сколько реально будет построено и введено в эксплуатацию – трудно. Скорее всего, в ближайших 3-5 лет город получит максимум 2-3 серьезных объекту, соответствующих всем современным параметрам. Это очень большие вложения, при умеренных, но все же имеющихся инвестиционных рисках. И объекты, которые остались, нереализованы, будут переориентированы на другие сегменты – бизнес-центры, гостиницы, технопарки и так далее
- Заканчивается первый месяц нового 2008 года. Сыграли ли большую роль двухнедельные каникулы в изменении арендных ставок? Заметный их рост ли по сравнению с предыдущими периодами?
- Существенных изменений в арендных ставках на торговые площади с 2007 года не наблюдается. Обычное ежегодное повышение на 10-20% отвечают росту цен на коммунальные платежи. В январе 2008 года средний показатель по предложениям, которые действуют, составил 1200 рублей за 1 кв. М. Для сравнение, этот же показатель в грудных в 2006 году составлял 800 рублей, в грудных в 2007 году – 980 рублей.
- Портал Investor. Kirov. Ru планирует составить рейтинг крупных торговых центров Кирова. Ваша экспертная мысль на этот счет, так называемая "пятерка лучших"?
Вопрос сложен, поскольку совпадений по всем показателям сразу – просто нет. Я бы ответила таким образом: исходя из опыта общения с представителями потенциальных арендаторов и инвесторов, линейка наиболее востребованных объектов выглядит таким образом:
на 1-м месте – планируемые объекты, то есть проектируемые или такие, которые строятся. По размещенных на информационно-аналитическом портале Investor. Kirov. Ru инвестиционным проектам, объектам, которые строятся, из 100 обращений приходится больше 60%.
На втором месте – предприятия торговли, которые действуют, – "ЦУМ", "Глобус", "Фестиваль", "Росинка". По этим объектам запросов около 30% из 100.
На третьем месте – рассматриваются любые площади, любые помещения, любые варианты (около 10%).
С руководителем по развитию проектов коммерческой недвижимость компании "Сеть коммерческой недвижимости" на Ирине Макаровой разговаривал Василий Юмшанов-младший
P. S. А теперь обещанный рейтинг!
Рейтинг составлен по итогам анкетирования представителей крупных торговых центров города Кирова (площадью не менее 5000 кв. М).
Таблица №1. Площадь, которая сдается в аренду (кв. М)
Место
Название ТЦ
Площадь (кв. М)
1
"Росинка"
13000
2
"Глобус"
12000
3
"Фестиваль"
9300
4
ЦУМ
7810
5
"Европейский"
6000
Таблица №2 Минимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв. М)
Место
Название ТЦ
Арендные ставки (руб. В месяц за кв. М)
1
"Европейский"
1000
2
"Фестиваль"
900
3
"Глобус"
800
4
"Росинка"
610
5
ЦУМ (Участник не предоставил информацию)
Таблица №3 Максимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв. М)
Место
Название ТЦ
Арендные ставки (руб. В месяц за кв. М)
1
"Росинка"
1900
2
"Фестиваль"
1800
3-4
"Глобус"
1500
3-4
"Европейский"
1500
5
ЦУМ (Участник не предоставил информацию)
Таблица №4 Проходность чел/час.
Место
Название ТЦ
Проходность чел/день
1
"Глобус"
Около 20000
2
ЦУМ
от 11000-25000 (18000)
3
"Европейский"
10000
4
"Фестиваль"
4000
5
"Росинка" (Участник не предоставил информацию)
Таблица №5 Парковка мест/машин
Место
Название ТЦ
Парковка мест/машин
1-2
"Глобус"
300
1-2
"Фестиваль"
300
3
"Европейский"
80
4
ЦУМ
80
5
"Росинка"
50
Таблица №6 Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)
Место
Название ТЦ
Расстояние (метры)
1-3
ЦУМ
10
1-3
"Глобус"
50
1-3
"Европейский"
50
4
"Росинка"
150
5
"Фестиваль"
300
Таблица №7 Отдельные параметры торговых центров
"Глобус"
"Фестиваль"
"Росинка"
"Европейский"
ЦУМ
Наличие эскалаторов
1
1
0
0
0
Наличие пассажирских и/або грузовых лифтов
1
1
1
1
1
Наличие электрораздвижных дверей
1
1
0
0
0
Наличие системы информационных указателей
1
1
1
1
1
Наличие отдельного бюджета на рекламу
0
1
1
1
1
Таблица №8 Параметры "идеального" торгового центра г. Кирова
Как видно из представленных таблиц, "идеальный" торговый центр в Кирове имеет следующие параметры:
Площадь, которая сдается в аренду (кв. М)
13000
Минимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв м)
1000
Максимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв м)
1900
Проходность чел/час
20000
Парковка мест/машин
300
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)
10
Наличие эскалаторов
1
Наличие пассажирских и/або грузовых лифтов
1
Наличие электрораздвижных дверей
1
Наличие системы информационных указателей
1
Наличие отдельного бюджета на рекламу
1
Таблица №9 Значимость показателей торгового центра
Показатель торгового центра
Вес показателя (%)
Площадь, которая сдается в аренду (кв. М)
100
Минимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв м)
90
Максимальные арендные ставки (руб. В месяц за кв м)
90
Проходность чел/час
100
Парковка мест/машин
100
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)
80
Наличие эскалаторов
50
Наличие пассажирских и/або грузовых лифтов
50
Наличие электрораздвижных дверей
50
Наличие системы информационных указателей
50
Наличие отдельного бюджета на рекламу
80
Итоговый рейтинг вычислялся методом определения расстояния к "идеальному" в N-мерном пространстве (где N – количество признаков), с учетом весов признаков, определенных методом экспертных оценок.
Рейтинг "Пятерка лучших торговых центров города Кирова":
Место
Наименование
Рейтинг (нормализовано расстояние к идеалу)
Рейтинг (процент приближения к идеалу)
1
"Глобус"
040
59%
2
"Фестиваль"
041
58%
3
ЦУМ
045
54%
4
"Европейский"
055
45%
5
"Росинка"
056
44%
Investor. Kirov. Ru | Arendator. Kirov. Ru