Бизнес-центры притягивают профессионалов

У Ростове-на-Дону ведется активное строительство принципиально новых для регионального рынка офисных зданий классов "А", "B" и "B+". На сегодняшний день их частица составляет около 25% от общего числа бизнес-центров, которые строятся в Ростовых. Развитие этого направления коммерческой недвижимости вызванный активной экспансией на южный рынок ведущих российских и зарубежных игроков, которые считают за лучше размещать свои офисы в современных и комфортных условиях.

С другой стороны, развитие рынка коммерческой недвижимости обнаружило потребность в компаниях, способных осуществлять качественное комплексное управление бизнес-центрами. Раньше в Ростовых были сделаны попытки создания таких УК на базе самих строительных концернов. Однако эксперты убеждены, что управлять современными офисами должны посторонние организации, которые обязаны заходить на объект еще на этапе проектирования, профессионально оценивать возможные "узкие места" и предлагать эффективные решения.

Рынок меняет качество Сегодня в Ростовых больше десятка местных и московских компаний ("Единство", "Вант", "Мир Комвек", "Плеяда", Южный строительный альянс, "Покровский", "РГС Недвижимость", "Строительные компании Мазанова" (СКМ), "Росевродевелопмент", ООО "Мегамаркет", ООО "Славяне" и др.) Ведет строительство свыше 20 бизнес-центров. Общая площадь офисных помещений, которые возводятся, превышает 250 тыс. Кв. М, а объем инвестиций, по самым скромным подсчетам, равняется $250 млн, что практически отвечает нынешнему годовому обороту рынка. Однако в ближайший год ситуация на ростовском рынке существенно изменится.

Во-первых, растет и меняется сам рынок. Уже в ближайшие месяцы в эксплуатацию запускаются первые бизнес-центры класса "A" (в частности, "Пять морей", что возводятся "Строительными компаниями Мазанова", с площадью 37 тыс. Кв. М), "B+" (многофункциональный комплекс Clover House компании "РГС Недвижимость", где только офисная часть занимает больше 16 тыс. Кв. М) и "B" (12-этажный "Белый слон" концерна "Единство", площадь — больше 10 тыс. Кв. М).

Таким образом, на региональном рынке офисной недвижимости формируется новый сегмент premium, для которого характерное наличие БЦ высших классов (А, B+) с ультрасовременными системами жизнеобеспечения зданий, безопасности, последними достижениями в сфере коммуникаций и модными интерьерними решениями. Например, на правом берегу Дона холдинг СКМ возводит уже упомянутый бизнес-центр "Пять морей" — 12-этажное здание класса "А" общей площадью 37 тыс. Кв. М, где сами офисы займут 16 тыс. Кв. М, а еще 8 тыс. Кв. М отведен под подземную парковку на 180 машино-мест. Объем инвестиций в этот проект превышает $30 млн. Строительство будет завершено в конце 2008 года.

Другой пример — Clover House. Он является частью масштабного проекта Clover Plaza общей площадью 110 тыс. Кв. М, который компания "РГС Недвижимость" реализует у Ростове-на-Дону. Этот многофункциональный комплекс включает коммерческую и жилищную составляющую. Первая очередь объекта общей площадью 26 тыс. Кв. М объединяет офисную и торговую зону, а также паркинг. Офисный комплекс (больше 16 тыс. Кв. М) планируется сдать в третьем квартале 2007 года. Вторая очередь комплекса включает жилищные апартаменты площадью 28 тыс. Кв. М.; международная 3-звездочную гостиница на 200 номеров; торгово-развлекательный центр площадью 20 тыс. Кв. М; спортивный центр (еще 2 тыс. "квадратов") и трехуровневую подземную парковку (23 тыс. Кв. М). Управление гостиницей будет осуществлять одну из ведущих международных гостиничных операторов. Сдача объекта планируется в 2011 г. Совокупный объем инвестиций превысит $90 млн.

С одной стороны, реализация таких проектов хорошо отразится на инвестиционной привлекательности региона, куда уже сегодня активно приходят ведущие российские и зарубежные игроки, в частности, банки. Из другой — предложение более комфортабельных помещений в современных, "продуманных" зданиях приведет к оттоку компаний-арендаторов из прежних НИИ. При этом владельцам последних, чтобы остаться на рынке, придется вкладывать деньги в реконструкцию и инфраструктуру.

Во-вторых, качественное изменение и расширение предложения офисной недвижимости открывают возможности для выхода на ростовский рынок принципиально новых игроков, которые специализируются на управлении бизнес-центрами. "Алгоритм работы с деловой недвижимостью мы начали внедрять задолго до окончания строительства БЦ "Белый слон", — признается Елена Смехунова, директор ООО "УК Элита-Сервис" (управляет всей жилищной недвижимостью концерна "Единство" и рядом городских объектов ЖКХ). — Это правильно, когда компания, которая управляет, заходит на объект еще к его завершению. Только так можно увидеть все "узкие места", найти болевые точки и устранить их".

С другой стороны, стремительное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости привлечет владельцев в конкурентную борьбу за арендатора. От профессиональных УК будет нужно серьезная работа по всем направлениям, вплоть до оптимизации финансовых потоков. Правда, в этом случае речь идет о "высшей степени управленческой иерархии" — реальном "управлении активами", к которому ростовский рынок будет готов только через 7-10 лет".

Бизнес-центр "Пять морей"

Похожие статьи: