Доверительное управление поможет лишить хозяина квартиры от многих забот

Сдача жилья приносит хозяину не только несколько сотен долларов в месяц, но и дополнительные беспокойства: как бы обитатели не испортили мебель, не съехали, не оплатив междугородные переговоры, вовремя заплатили арендную плату и так далее

Суть аренды квартир с помощью доверительного управления заключается в том, что хозяин, любитель сдать свою квартиру, переводит все заботы по аренде на агенство. При обычном найме квартир агентство выступает как посредник, в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении обязанности агентства шире, перечень услуг зависит от желаний хозяина. Фирма не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и взыскивает ежемесячную плату за жилье, передает ее хозяину квартиры, берет на себя соблюдение порядка в квартире, своевременную оплату коммунальных платежей, междугородных телефонных переговоров. По желанию наймодателя может произвести ремонт в квартире, приобрести в кредит мебель, бытовую технику за свой счет с учетом последующего погашения потраченной на это суммы из арендной платы. Услуги агентства в данном случае обойдутся хозяину квартиры дороже, чем при простом посредничестве. Размер комиссионных агентства — 10 — 20% арендной платы ежемесячно.

Далеко не все квартиры имеет смысл доверять. Дешевое жилье выгодно сдавать обычным образом. С другой стороны, и дверительное управление и аренда элитных дорогих квартир в Москве не такие подавляющие для риэлторов, поскольку повышается ответственность за них. Лучше всего передавать в доверительное управление квартиры с арендными ставками 0 — 3000. Обладатели такого жилья в большинстве своем люди работают, и им проще заплатить агенству и освободиться от забот, связанной с поиском нанимателя и последующим общением с ним. По мнению риэлторов, такая услуга актуальна и для тех, кто хочет предварительно сделать ремонт в своей квартире, но времени на это у него нет. Агентство готово взять на себя все хлопоты по организации ремонта квартир за счет аренды и последующей сдаче квартиры за дополнительную плату.

Доверительное управление удобно и для нанимателя. В договоре прописано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь период аренды. Кроме того, посещения хозяина строго регламентированы.

Хозяин квартиры обращается в агентство недвижимости и заключает с ним договор, согласно которому оно обязывается найти нанимателя. При подписании договора наймодателю необходимо иметь при себе паспорт, документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности), или копию лицевого счета, если собственность муниципальная. Оригиналы документов он предъявляет агенту, а передает ему нотариально заверены копии. Также он должен подтвердить, что квартира в данный момент не сдана в аренду, не отчужденная, не заложенная и не находится под арестом.

Обычно минимальный срок заключения договора — 1 год. Однако на практике существуют случаи, когда хозяин заключал договор и на меньший период. Вопрос в размере комиссионных: если риэлтора они устраивали, тот соглашался на операцию.

О размере арендной платы хозяин и компания договариваются перед выставлением квартиры. Решающее слово остается за хозяином. Если заявлена цена на аренду квартиры не привлечет клиентов, агентство предложит ее снизить. Сам поиск арендаторов хозяин не оплачивает — эта услуга предоставляется ему как бонус. В тех случаях, когда хозяин и риэлтор сходятся в цене, поиск нанимателя занимает до одного месяца. Квартира со стоимостью аренды до 00 обычно находит своего обитателя в течение одной-двух недель.

После заключения договора операция регистрируется. Регистрация, кстати, отпугивает ряд клиентов, уверенные риэлторы. Ведь в этом случае придется платить налоги.

Согласно типичному договору в обязанности агентства входит распространять информацию о квартире в аренду по своему усмотрению в базе данных аренды квартир или в специализированных изданиях, организовывать показы квартиры потенциальным нанимателям, вести переговоры об условиях найма.

За период до дня, следующего за днем передачи квартиры нанимателю, хозяин обязывается оплатить коммунальные услуги, электроэнергию, газ, платные услуги МГТС, внести абонентскую плату за телефон. Наниматель, который заключает договор с агентством, вносит залог в размере одной месячной ставки аренды. Из него в случае чего будут вычислять деньги на оплату телефонных переговоров, мелкий ремонт и другое. Квартплату вносит хозяин. Оплата коммунальных услуг и телефонных переговоров, как правило, ложится на плече временного обитателя. По желанию хозяина агентство оплачивает коммунальные услуги по своим средствам, позже вычитая их из суммы аренды, которую получает хозяин.

Размер комиссионных в агентствах разный, к тому же он зависит от перечня услуг риэлтора.

К вселению обитателя складывается тщательное описание всего имущества и его заключается в квартире. Один раз в два-три месяца представитель агентства проводит обзор квартиры. Ответственность за сохранение жилья несет наниматель. По окончании аренды обитатель сдает квартиру по этому описанию. За царапины на столе, пятна на обоях и другое придется платить.

Хозяин тоже может приехать с проверкой, но обязательно вместе с агентом.

Случается, что клиенты разрывают договор найма раньше, чем это обусловлено в контракте. В этом случае арендодателю оплачивают простой квартиры, но не больше 15 календарных дней. Одновременное агентство подбирает других клиентов.

За несоблюдение условий договора на любую из сторон налагается штраф. Как правило, он равняется месячной ставке аренды. До нарушений могут относиться, например, предоставление неверной информации о квартире, факте операции, которая не состоялась по вине хозяина, досрочном расторжении условий договора.

Форс-мажор.

Заключение договора влечет за собой определенный риск и для хозяина, и для агентства. Классический пример: наниматель не заплатил по договору. Начинаются переговоры, в ожидании оплаты хозяину придется "входить в положение" временного обитателя. Можно выгнать, но тогда деньги точно не увидишь. Были случаи, когда такие конфликты доходили до судебных разбирательств. Как правило, агентства выигрывали дела, но и в дальнейшем не могли получить плату из клиента.

Встречаются и другие, более мелкие неприятности. Например, клиент заявляет, что будет жить один, а в квартире поселяются или просто постоянно проводят время человек десяти.  Здесь ни залог, ни страховка, не помогут, остается только опыт действия.

Другой пример. В квартире отсутствуют какие-то предметы обстановки, обусловленные в договоре. Разрешение конфликта зависит от того, сумеют ли стороны договориться между собой.

Хозяева тоже далеко не все идеально. Могут при расторжении договора не повернуть залог. Опять же остается морально-этическое действие.

Бывает и так: хозяин решил сдавать квартиру по цене 0 в месяц. Потом может прийти к временному обитателю и сказать, что, мол, упал курс доллара и он желает увеличить плату (или перейти на расчеты в евро), однако по договору срок действия установленной цены не закончился. И в этих случаях риэлторы бессильны: нужно или договариваться, или разрывать договор. Если на расторжение соглашаются и наймодатель, и наниматель, ни одна из сторон не штрафуется. Иначе могут налагаться штрафы.

При доверительном управлении риэлторы советуют пользоваться услугами страховых компаний. Рисками, как правило, является гражданская ответственность хозяина, обработка квартиры и имущество, в ней. Страхование может быть как обязательным условием договора, так и необязательным.

Застройщик предлагает вам купить офисы в центре Минска.

Похожие статьи: