Street-retail или Торговый центр?

При всем нынешнем разнообразии предложений коммерческой торговой недвижимости на рынке владелец каждой сети задумывается, каким образом построить стратегию развития, чтобы не ошибиться. Принять оптимальное решение, увеличить узнаваемость своей марки или бренда сети, быть доступным к розничным клиентам и при этом зарабатывать сверх нормы. Реально ли это? О реалиях выбора места под магазин пойдет язык в этой статье

Представим, что речь идет о сетях магазинов, чье количество в данном конкретном регионе достигло 10. Сеть уже заработала первые деньги, окупив вложение и взяв кредит (привлекла инвестиции) на последующее развитие, но с условием четко определить на рынке свое развитие и следовать разработанной концепции. То есть выходит, что развиваться следует или по торговым коридорам города (street retail) или в торговых центрах. Но как выбрать, что эффективнее?

Иностранные одежные компании, как правило, первые магазины открывают в раскрученных торговых центрах, что позволяет с наименьшими рисками оценить востребованность маркие в данном городе (Сеть ТРЦ Мега, ТРЦ Парк Хаус, проекты профессиональных девелоперов). Торговый центр ежедневно обеспечивает посещаемость, качественное управление недвижимостью и профессиональное взаимодействие, с арендатором, а арендатор в течение 3-6 месяцев, будучи открытым магазином, оценивает эффективность принятого им решения на результатах продаж.

Дело в том, что компании, выходя в новый город, фактически выходят на новый рынок, даже после подробного маркетингового исследования ни одна компания не застрахована от ошибок, но зато можно минимизировать риски, арендуя помещение в торговом центре, в котором ожидаемая посещаемость из-за популярности и посещаемости самого торгового центра. Так же можно предварительно понять, кто будет соседями, четко прописать в договоре аренды все условия. Например, в договоре на аренду ТЦ Атриум (Москва) есть подробная инструкция на 200 писем о правилах ведения отделочных работ. Вряд ли владелец помещения на улице будет захвачен такими подробностями.

Есть и исключение из правил: такие компании как Zara и Terranova сначала арендуют магазины на улицах, а уже потом идут в торговые центры, но при этом выбирают центральные торговые коридоры (например, Terranova сначала открылась на Тверской в Москве, и только потом арендовала помещение в ТЦ Охотничий Ряд, перенесши магазин из Тверской на Никольскую). В этом случае, компании больше рискуют, но с таким бюджетом закрытие одно - два магазинов не заметные. И как показывает практика, магазины закрываются только в случае не принципиального согласия, например, продажа арендного бизнеса другому владельцу, который не смог достичь взаимопонимания с арендатором, резкого прыжка ставки аренды после переподписания договора аренды, и так далее

При открытии магазина на улице необходимо учитывать следующее:

Район открытия. Магазины аксессуаров, украшений и одежды, целесообразно открывать в центральных частях города, в местах большого скопления целевой аудитории и на главных торговых коридорах, где активный и постоянный машинопоток. Товары импульсного спроса – в местах высокой проходности (свыше 1500 человек в час в светлое время суток).

Адекватность владельца. Те же случаи, когда частному лицу попадает власть в руки, и некоторые приняты им решения, в частности относительно его же арендного бизнеса, идут во вред и ему и арендатору. Адекватность владельцев торговых помещений понятна уже на стадии переговоров, в некоторых случаях оказывается на стадии обсуждения договора аренды.

Расходы на открытие магазина. Перед принятием решения об аренде помещением не будет лишним выезд специалистов по оценке ремонта, по налаживаю связки, по вопросам документного сопровождениями, поскольку иногда существуют скрытые расходы, которые к плотной работе с помещением не видные.

Цена вопроса на открытие магазина разная, зависит от состояния помещения и его готовности, но если взять как пример помещение в состоянии "под обработку", выходит следующее:

Street Retail

Торговый центр

Комиссионные за нахождение

До 100% аренды

Без посредников, непосредственно

Согласование служб города и проверочных инстанций

1000-20000$ около 2-х месяцев

Все готовый

Ремонт помещения

Вот 100$ за м. кв., Часть аренды платится при ремонте

Вот 100$ за м. кв. + Согласование действий по УК

Дополнительная электроэнергия

Вот 1000$ за 1 Квт, от 3-х месяцев

По договоренности с УК, до 1 месяца

Телекоммуникации

Цена за подключение + абон. Плата

Абонентская плата за коммерческие линии

Сан узел сотрудникам

Вот 1000$, от 1 месяца

Есть местный

Рекламная вывеска, согласование

Вот 2 недель

По_договоренности_с УК

Как видно из таблицы, много расходов при открытии магазина в ТЦ просто отпадают, и сроки уменьшаются, что так же сокращает расходы, к тому же отпадает необходимость в дорогих кадрах, решающих вопрос согласований и переговоров проверяющих инстанций и компании. А при открытии магазина идет экономия на охране, поскольку пропадает фактическая потребность в ней из-за организованной охраны всего здания компанией, которая управляет, торгового центра.

Что влечет компании в формат помещений street retail? Все очень просто, например, является каким-то региональным городом, или большим районом города, миллионщик, в котором представленные один, максимум два торговых центра с концепцией, которая проработала, и если сеть магазинов одежды, в поисках аренды торгового помещения обратится в выше упомянуты торговые центры, в аренде которых им отказали из-за отсутствия предложения, или из-за не совпадения наших концепций (ценовые категории дисконт и выше среднего не уживаются под одной крышей), то компания будет вынуждена открываться в street retail`e. А если потенциал и объем рынка таков, что выгодно открывать в районе 2 магазина? К тому же, магазины на улицы востребованные еще и потому, что объем торговых площадей на улице многократно более чем объем площадей в торговых центрах, хотя с каждым годом в городах миллионщиках эта цифра меняется в интересах торговых центров.

После нескольких лет работы на рынке особенно одежные компании обзавелись собственными стоковыми магазинами. Продавать остатки – дело простое, но на нем много не заработаешь, следовательно, и ставки аренды для них ожидаются ниже, чем для обычных магазинов и местоположения не требует большой заметности, следовательно, вопрос размещения стоит не принципиально. Дело в том, что все профессиональные торговые центры четко регламентируют сезонность продаж и скидок арендаторов, чтобы акции по снижению цен были приблизительно в одно время, в ходе одного сезона. Иногда, данное условие причиняет неудобство ритейлерам, поскольку в случае проведения не сезонной акции (в результате не удачной коллекции), ее придется согласовывать с компанией торгового центра, который управляет. Из-за этого, как показывает практика, основное количество стоковых (прошлых сезонов) и скидочних магазинов размещается в формате street retail, где магазин не зависит от политики торгового центра и не обязанный никому сообщать, где даже оформление витрин – процесс не зависим от владельца.

shopandmall. Ru

Самвел Арутюнян

Похожие статьи: